Vorkaufsrecht Mieter Schadensersatz Anwalt - Abbildung einer Wohnsiedlung
Vorkaufsrecht: Schadensersatz für Mieter

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Istvan Cocron

Anwalt für Schadensersatz bei Verletzung des Vorkaufsrechts

Als Bewohner einer Mietwohnung müssen Mieter damit rechnen, dass der Wohneigentümer seine Immobilie an eine Drittperson verkauft. Groß ist dann die Sorge, was mit der Mietwohnung nach dem Eigentümerwechsel passiert. Gegebenenfalls haben Sie als Mieter auch selbst ein Interesse am Erwerb der Wohnung. Unter bestimmten Voraussetzungen steht Ihnen genau das dank dem gesetzlichen Vorkaufsrecht auch zu.

Das Wichtigste für Sie zusammengefasst

  • Das Vorkaufsrecht ermöglicht dem Mieter den Eigentumserwerb einer Wohnung vor allen Anderen
  • Der Vermieter muss den Mieter über sein Vorkaufsrecht informieren
  • Übergeht der Vermieter bewusst den Mieter, darf dieser ihn auf Schadensersatz verklagen

Was ist das Vorkaufsrecht?

In der Regel müssen Bewohner eines Mehrfamilienhauses eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht fürchten. Anders sieht es aus, wenn das Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt (= umgewandelt) wird und diese einzelnen Wohneinheiten dann verkauft werden. Es entsteht die Gefahr von Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen.

Aus diesem Grund gibt es das sogenannte Mietervorkaufsrecht im § 577 des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Das Vorkaufsrecht besagt, dass Mieter das Vorrecht am Erwerb einer Wohnung haben, falls diese vom Eigentümer von einer Miet- in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend verkauft werden soll. In diesem Falle ist der Vermieter dazu verpflichtet, den Mieter über den Verkauf der Wohnung zu unterrichten. Hat der Vermieter einen neuen Eigentümer gefunden, muss er seinem Mieter den notariell beurkundeten Kaufvertrag zukommen lassen und ihn schriftlich über sein Vorkaufsrecht unterrichten. Der Mieter hat dann die Möglichkeit innerhalb von zwei Monaten schriftlich den Vermieter und Verkäufer darüber zu unterrichten, dass er die Wohnung erwerben möchte. Es gelten dabei dann dieselben Vertragskonditionen und derselbe Kaufpreis, wie sie bereits mit dem ersten Interessenten ausgehandelt wurden.

Seit wann gibt es das Vorkaufsrecht für Mieter?

Für alle ab dem 1. September 1993 abgeschlossenen Kaufverträge über umgewandelte Eigentumswohnungen steht dem Mieter nach der Umwandlung grundsätzlich ein Vorkaufsrecht zu.

Schadensersatz für Mieter bei Verletzung des Vorkaufsrechts – Schlüsselübergabe

Wann habe ich einen Anspruch auf das Vorkaufsrecht?

Auf das Vorkaufsrecht können sich Mieter nur beziehen, wenn gewisse Bedingungen erfüllt sind. Es greift grundsätzlich, wenn die Wohnung zum allerersten Mal in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird. Dann hat der Mieter das bevorzugte Recht auf den Erwerb der Immobilie.

Das Vorkaufsrecht greift nicht, wenn

  • die Wohnung bereits umgewandelt wurde, bevor der Mieter eingezogen ist.
  • der Eigentümer die Wohnung an einen Familienangehörigen oder Angehörigen seines Haushalts verkauft.
  • die Wohnung verschenkt wird.
  • das gesamte Haus verkauft wird, in der sich die Wohnung befindet.
  • die umgewandelte Wohnung in der Vergangenheit bereits schon einmal verkauft wurde.

Ich wurde über das Vorkaufsrecht nicht informiert – habe ich Anspruch auf Schadensersatz?

Hat der Eigentümer mit einer Drittperson einen Kaufvertrag abgeschlossen, muss der Vermieter den betroffenen Mieter darüber informieren und ihm eine Kopie des Kaufvertrags zukommen lassen. Zusätzlich muss der Mieter vom Vermieter über sein Vorkaufsrecht informiert werden, bevor der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird. In der Praxis werden diese Bedingungen häufig aufgrund von Unwissen nicht erfüllt bzw. der Vermieter informiert den Mieter bewusst nicht. Dadurch macht sich der Vermieter dem vorkaufsberechtigten Mieter gegenüber jedoch schadensersatzpflichtig – und dies aufgrund der langanhaltenden Verjährung sogar bis zu 10 Jahre später.

Wurde der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen, ist es dem Mieter nicht mehr möglich, Eigentum an der Wohnung zu erwerben. Er kann jedoch Schadensersatz verlangen. Dieser berechnet sich aus der Differenz des seinerzeit mit dem Käufer ausgemachten Kaufpreises und dem heutigen Verkehrswert – also dem von einem Gutachter ermittelten Marktwert.

Schadensersatz für Mieter bei Verletzung des Vorkaufsrechts – Richter und sein Hammer

Anspruch auf Schadensersatz durch BGH-Urteil

Grund für den Schadensersatzanspruch ist das Urteil vom 21.1.2015 (VIII ZR 51/14; NJW 2015, 1516) vom Bundesgerichtshof. Geklagt hatte hier eine Mieterin, welche von Ihrem damaligen Vermieter über ihr Vorverkaufsrecht nicht unterrichtet wurde. Der neue Eigentümer bot ihr ein halbes Jahr später die Wohnung für 266.000€ zum Kauf an, hatte selbst aber nur 186.000€ gezahlt. Die Mieterin verklagte daraufhin ihren ehemaligen Vermieter auf den entgangenen Gewinn, da sie zum damaligen Zeitpunkt die Wohnung für 186.000€ hätte selbst erwerben können und auch wollen. Der BHG urteilte daraufhin, dass der Mieterin die Differenz in Höhe von 80.000€ als Schadensersatz zustehe.

Um den Schadensersatz geltend zu machen, ist es allerdings Voraussetzung, dass der Mieter beweisen muss, dass er die Wohnung kaufen wollte und er hierzu finanziell auch in der Lage gewesen wäre.

Diese Bedingungen müssen erfüllt sein, damit Mieter Schadensersatz verlangen können

Zusammenfassung
  • 1. Sie haben oder hatten im Zeitraum 1. September 1993 bis heute einen wirksamen Mietvertrag über eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus und sind dort auch eingezogen.
  • 2. Die Wohnung wurde nach Ihrem Einzug von Ihrem Vermieter in Wohnungseigentum umgewandelt.
  • 3. Eine dritte Person, die nicht mit dem Vermieter verwandt ist und auch nicht in seinem Haushalt wohnt, hat danach mit Ihrem Vermieter einen Kaufvertrag abgeschlossen.
  • 4. Sie wurden im Anschluss von Ihrem Vermieter nicht ordnungsgemäß über Ihr Vorkaufsrecht informiert. Sie haben weder eine Kopie des Kaufvertrags erhalten noch wurden Sie schriftlich über Ihr Vorkaufsrecht unterrichtet.

Kostenfreie Erstberatung

Sie wurden vorsätzlich nicht über Ihr Vorkaufsrecht informiert oder sind unsicher, ob Sie einen Anspruch auf Schadensersatz haben? Wir beraten Sie gerne unverbindlich und kostenfrei zu Ihrer individuellen Situation. Kontaktieren Sie uns einfach über das untenstehende Formular und wir melden uns bei Ihnen.

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Letzte Aktualisierung: 11. April 2019

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Ihr Ansprechpartner

István Cocron ist Spezialist im Bereich der Beratung von Start-Ups und Unternehmen, im Gesellschafts- und Kapitalanlagerecht sowie der Vertretung von Versicherungsnehmern. Er besitzt umfangreiche forensische Erfahrung und hat bereits etliche Großverfahren für Anleger und Verbraucher aus dem gesamten Bundesgebiet betreut. Rechtsanwalt Cocron beschäftigt sich zudem seit mehren Jahren mit den neuesten Entwicklungen aus dem Bereich der IT, insbesondere den Themen Blockchain und Cryptocurrencies. Er besitzt langjährige Erfahrung im Bereich der nationalen und internationalen Zwangsvollstreckung, ist Mitglied mehrerer Gläubigerausschüsse sowie nationaler und internationaler Vereinigungen von Juristen. Rechtsanwalt Cocron ist Gründungspartner der Kanzlei CLLB Rechtsanwälte.
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