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Signa 05/ HGA Luxemburg: Anleger drohen Verluste

Berlin, 20.04.2017– Der ab Ende 2007 vertriebene geschlossene Immobilienfonds Signa 05 / HGA Luxemburg steckt in größeren finanziellen Schwierigkeiten, die Anleger sind äußerst besorgt. Dem Fonds gehört ein großes Bürogebäude in der Stadt Luxemburg. Es hat zwei Hauptmieter, die Nordea Bank und Deloitte. Diese Mieterstruktur wird für den Fonds zum Problem. Deloitte Luxemburg will das Mietverhältnis über das Jahr 2019 hinaus nicht verlängern. Der Mietvertrag mit der Nordea Bank läuft auch nur noch bis März 2021.

Der Fonds benötigt die Mieteinnahmen jedoch dringend. Er hat das Fondsobjekt nicht lediglich mit den Anlegereinlagen finanziert, sondern zu mehr als 50 % mit einem Darlehen. Ohne kontinuierliche Mieteinnahmen kann der laufende Kapitaldienst nicht weiter geleistet werden, es droht bei ausbleibenden Mieten schlimmstenfalls eine Zwangsverwertung des Gebäudes.

Zu allem Überfluss endet die Finanzierung auch noch vor dem Ende der Mietverträge. Die unklare Vermietungssituation hat die Verhandlungen über ein neues Darlehen erschwert. Eine Anschlussfinanzierung kommt wohl nur unter der Bedingung zustande, dass die Anleger auf ihr Kündigungsrecht bis zum Jahre 2022 verzichten. Ein Kündigungsrecht hätte ihnen nach der ursprünglichen Konzeption des Fonds bereits 2018 zugestanden. Darüber hinaus ist Bedingung, dass der Fonds frisches Kapital in Höhe von 5 Millionen Euro aufbringt.

Derzeit läuft eine schriftliche Beschlussfassung der Anleger hierzu. Sollten sie den Bedingungen der anschlussfinanzierenden Banken nicht zustimmen, müsste das Gebäude verkauft werden. Hierbei besteht ein erhebliches Risiko, dass nur ein zu geringer Erlös erzielt werden kann: Sachverständige haben den Wert des Fondsobjekts, seinerzeit für 165 Millionen Euro erworben, auf nur noch 143 Millionen Euro geschätzt. Wenn das Gebäude tatsächlich nur zu einem solchen Preis verkauft werden kann, dürfte dies massive Verluste für die Anleger bedeuten.

Im Falle einer Verwertung des Objekts könnte dies für die etwa 2000 Anleger des Fonds bedeuten, dass sie nicht lediglich ihr noch im Fonds steckendes Kapital verlieren, sondern darüber hinaus möglicherweise auch Ausschüttungen (teilweise) zurückzahlen müssen.

In dieser Situation stellt sich den betroffenen Anlegern die Frage, ob und was sie tun können, um ihr Geld zu retten. Rechtsanwalt Hendrik Bombosch von CLLB Rechtsanwälte empfiehlt Anlegern, sich juristisch beraten zu lassen.

Im Einzelfall könnten Ansprüche wegen fehlerhafter Anlageberatung in Betracht kommen. Solche Ansprüche sind gegen Berater oder Beratungsunternehmen gerichtet, die die Zeichnung des Signa 05 / HGA Luxemburg empfohlen haben, ohne den Anleger zuvor korrekt über die Anlage aufgeklärt zu haben.

Anlageberater müssen bei ihrer Empfehlung zum einen berücksichtigen, welche Anlageziele mit einer Geldanlage verfolgt werden sollen. War der Anleger auf der Suche nach einer sicheren Anlage zur Altersabsicherung, könnte die Empfehlung zur Zeichnung des Signa 05 / HGA Luxemburg nicht anlegergerecht gewesen sein. Dies, so hat es der BGH bereits zu anderen geschlossenen Beteiligungen entschieden, weil solche Anlagen Risiken aufweisen, die bis hin zu einem Totalverlust des eingesetzten Kapitals reichen können. In einem solchen Fall kommen dann Ansprüche auf Schadensersatz gegen den Berater wegen einer nicht anlegergerechten Empfehlung in Betracht.

Weiterhin müssen Berater ihren Kunden vor dessen Zeichnung auf die mit der Anlage verbundenen Risiken hinweisen. Der Anleger ist zu informieren, dass die Anlage unter unglücklichen Umständen zu einem Totalverlust führen kann. Weiter muss er wissen, dass es schwierig oder sogar völlig unmöglich sein kann, vor Ende der Laufzeit des geschlossenen Fonds das eingesetzte Kapital zurückzuerhalten. Auch muss er wissen, dass er Ausschüttungen möglicher Weise noch Jahre nach deren Erhalt (teilweise) zurückzuzahlen hat, falls diese nicht als Gewinnauszahlungen zu bewerten sind, sondern sie rechtlich als sog. verdeckte Einlagenrückgewähr zu qualifizieren sein sollten.

Wurde die Beteiligung von einer Bank zur Zeichnung empfohlen, so der Bankberater darüber hinaus ungefragt über sogenannte Kick-back-Zahlungen informieren, die der Bank hinter dem Rücken der Anleger als verdeckte Provision für die Vermittlung der Fondsbeteiligung zugeflossen ist.

Wurde auch nur über einen einzigen der vorgenannten Punkte nicht korrekt aufgeklärt, so stehen dem Anleger Schadensersatzansprüche zu.

Diese sind darauf gerichtet, den Anleger so zu stellen, als hätte er den geschlossenen Immobilienfonds nie erworben. Er erhält vom Berater bzw. Beratungsunternehmen das in den Fonds investierte Geld zurück und überträgt diesem im Gegenzug die Rechte an der Beteiligung. Zudem kann der Anleger eine Erstattung der mit der Rechtsverfolgung verbundenen Kosten verlangen.

Rechtsanwalt Bombosch weist darauf hin, dass Anleger, die sich falsch beraten fühlen, nicht zögern sollten, einen Anwalt mit der Prüfung und Durchsetzung der Ansprüche zu mandatieren. Andernfalls tritt spätestens auf den Tag genau 10 Jahre nach der Zeichnung der Beteiligung die absolute Verjährung möglicher Ansprüche ein. Dann sind sie faktisch nicht mehr durchsetzbar.

Oftmals übernehmen bei Fondserwerb bereits bestehende Rechtsschutzversicherungen die mit einer Anspruchsdurchsetzung verbundenen Kosten, so Rechtsanwalt Bombosch weiter.


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Über den Autor

Im Jahr 2015 nahm Rechtsanwalt Hendrik Bombosch 75-80 Gerichtstermine wahr und insgesamt trat er als Anwalt vor über 80 verschiedenen LGs und OLGs auf.
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