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Offene Immobilienfonds in der Krise: Handlungsalternativen für betroffene Anleger bei Fondsschließungen

Bei mehreren offenen Immobilienfonds wurde die Rücknahme der Anteile ausgesetzt. Zum Teil befinden sich die Fonds sogar in der Liquidation. Für die betroffenen Anleger dieser Fonds (z.B. Morgan Stanley P 2 Value, KanAm Grundinvest, KanAm US-Grundinvest, SEB Immoinvest, AXA Immoselect, Degi International, Degi Europa, TMW Immobilien Weltfonds P, UBS 3 Sector) stellt sich daher die Frage, welche Handlungsoptionen bestehen.

 

Von Banken oder freien Finanzberatern wurden offene Immobilienfonds nach den Erfahrungen der Kanzlei CLLB Rechtsanwälte nicht selten als sichere Anlagen vertrieben, die es dem Anleger zudem ermöglichen würden jederzeit wieder an das investierte Kapital zu gelangen.

 

Wie zahlreiche Anleger nun schmerzlich erfahren mussten und müssen, ist eine derartige Aussage leider nicht zutreffend.

 

Setzt die Fondsgeschäftsführung die Rücknahme der Anteile aus, so kann der Anleger seine Fondsanteile nur noch über die Börse veräußern. In diesem Fall muss der Anleger regelmäßig nicht unerhebliche Verluste in Kauf nehmen. Alternativ kann der Anleger zuwarten, denn spätestens nach zwei Jahren muss der Fonds wieder geöffnet oder abgewickelt werden. Aber auch wenn sich der Anleger hierfür entscheidet, sind Verluste einzukalkulieren.

 

Die Anleger sind jedoch nicht rechtlos gestellt, insbesondere wenn sie die Fondsanteile auf Beratung hin erworben haben. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind die Anleger anleger- und objektgerecht zu beraten. Anlegergerechte Beratung bedeutet, dass der Berater eine auf die persönlichen Verhältnisse des Anlegers zugeschnittene Anlage zu empfehlen hat. D.h. für einen Anleger, der eine sichere Kapitalanlage nachfragt, sind Anteile an einem offenen Immobilienfonds regelmäßig nicht geeignet.

 

Objektgerechte Beratung meint, dass der Kunde ordnungsgemäß und vollständig über die Risiken und Eigenschaften des Anlageobjekts zu informieren ist. Hierunter fällt beispielweise der Hinweis auf mögliche Verlustrisiken, auf die Gefahr, dass der Fonds geschlossen wird oder auch auf die kick-backs. Eine Hinweispflicht auf die versteckten Provisionen bejaht der Bundesgerichtshof in den Fällen, in denen die Beratung von einem Mitarbeiter einer Bank durchgeführt wird.

 

Wurde der Anleger fehlerhaft oder unzureichend beraten, so kann er Schadenersatz von dem Beratungsinstitut bzw. der Bank fordern. Hat der Anleger die Anteile an der Börse verkauft, so wird die Differenz zwischen dem Einstandspreis und dem Veräußerungserlös als Schaden geltend gemacht. Hält der Anleger die Anteile noch, so fordert man die Erwerbskosten der Fondsanteile und bietet im Gegenzug der Bank bzw. dem Beratungsinstitut die Fondsanteile an. In beiden Fällen kann daneben noch ein entgangener Gewinn geltend gemacht werden.    

 

Zu beachten ist die Verjährung möglicher Schadenersatzansprüche. Sofern die Beratung nicht von Seiten einer Bank erfolgte bzw. bei einer Bankberatung ab dem 05.08.2009, verjähren Schadenersatzansprüche wegen fehlerhafter Anlageberatung drei Jahre zum Jahresende, nach dem der Anleger die fehlerhafte Beratung bemerkt hat bzw. bemerken konnte. Zu berücksichtigen ist diesbezüglich, dass grundsätzlich ein Schadenersatzanspruch bezüglich jedes einzelnen Beratungsfehlers gesondert verjährt.

 

Erfolgte die Beratung ab dem 05.08.2008 durch einen Bankmitarbeiter, so verjähren Schadenersatzansprüche wegen fahrlässiger fehlerhafter Anlageberatung 3 Jahre nach der Zeichnung. Bei vorsätzlicher Falschberatung greift allerdings diese kurze Frist nicht ein, sondern es gilt auch hier eine Verjährungsfrist von drei Jahren nach Kenntnis der Beratungspflichtverletzung.

 

Die Rechtsprechung kommt dem Anleger hier zudem entgegen. So hat das Oberlandesgericht Stuttgart in einem aufsehenerregenden Urteil (Az.: 9 U 129/10) entschieden, dass die Bank die Beweislast für einen fehlenden Vorsatz bezüglich eines Organisationsverschuldens hat, sofern sie den Kunden nicht über die kick-backs aufklärt. Im vorgenannten Fall hat das Oberlandesgericht – da die Bank diesen Beweis nicht antreten konnte – die Bank verurteilt, ihrem Kunden, der im Jahre 2000 Deka Investmentfondsanteile gezeichnet hatte, Schadenersatz zu leisten.

 

Anleger, die sich im Zusammenhang mit Immobilienfonds falsch beraten fühlen, sollten sich daher an eine auf Kapitalmarktrecht spezialisierte Kanzlei wenden, um mögliche Ansprüche prüfen zu lassen.

 

Der Kanzlei CLLB Rechtsanwälte, die bereits zahlreiche Mandanten vertritt, ist es schon in mehreren Fällen gelungen, Schadenersatz für Immobilienfondsanleger durchzusetzen.


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Über den Autor

Im Jahr 2015 nahm Rechtsanwalt Hendrik Bombosch 75-80 Gerichtstermine wahr und insgesamt trat er als Anwalt vor über 80 verschiedenen LGs und OLGs auf.
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